Sommige van de beste huizen op Tenerife moeten verbouwd worden. Daarom staan die vaak nog te koop. Wij vertellen u wat het werk inhoudt en wat het kost, voordat u een bod doet. Daarna leiden wij de verbouwing terwijl u in het buitenland bent.
Download de gids (pdf) ↓Drie niveaus van verbouwing
De meeste huizen vallen in een van drie groepen. Het niveau bepaalt de vergunning, de doorlooptijd en het budget. Daarom spreken wij eerst af welk niveau uw huis heeft.
Nieuwe keuken en badkamers, vloeren, verf, verlichting en deuren. De indeling, het dak en de draagconstructie blijven zoals die zijn.
Alles van opfrissen, plus nieuwe elektra en leidingen, ramen, isolatie en vochtwering. Ook verplaatsen wij enkele muren.
Terug tot op de muren: dak, vloeren en balken, draagconstructie, installaties en indeling. Vaak komt er een aanbouw of een dakterras bij.
Oude huizen op Tenerife
Oudere Canarische huizen zijn mooi gebouwd en worden op ongeveer dezelfde manieren slecht onderhouden. Op deze problemen letten wij als eerste.
Optrekkend vocht in dikke stenen muren, lekkende platte daken en het vochtige noorden van het eiland. Een verse laag verf verbergt dat tijdens een bezichtiging, maar niet een hele winter.
Wij meten het vochtgehalte en maken met een warmtebeeldcamera opnamen van elke muur en elk plafond. Ook kijken we naar het dak, de dakgoten en de grond rond het huis.
Oud Canarisch pijnhout is moeilijk te overtreffen. Maar houtworm, termieten en lekkages tasten de balkkoppen aan in de muren, waar niemand kijkt.
Waar het kan, leggen we de balkkoppen open en testen we die. Zijn er aanwijzingen voor schade, dan voegen we een inspectie door een specialist toe.
Aanbouwen, kamers onder het dak en dichtgebouwde terrassen komen vaak voor. Veel ervan kregen nooit een vergunning. Later kan dat een hypotheek of een verkoop blokkeren.
Wij vergelijken het huis met het eigendomsregister, het kadaster en de stukken van het gemeentehuis. Daarna vertellen we u wat te legaliseren valt en wat dat kost.
In historische kernen zoals La Orotava en La Laguna zijn de gevel en het dak beschermd. Soms geldt dat ook voor de indeling. Plannen die daar geen rekening mee houden, krijgen geen vergunning.
Wij controleren het beschermingsniveau voordat u koopt. Het ontwerp begint bij wat de erfgoedregels toestaan.
Golfplaten van asbest op het dak, oude kabels zonder aarding en loden leidingen vinden we nog steeds in huizen van vóór 1990.
Zichtbare materialen controleren we tijdens het bezoek. Bij twijfel laten we die testen. De kosten voor verwijdering nemen we op in de begroting, met een erkend bedrijf.
Veel oudere huizen buiten de kernen lozen op een beerput of rechtstreeks in de grond. Dat is niet langer toegestaan.
Wij zoeken uit waar het afvalwater heen gaat. Voordat u zich vastlegt, begroten we een aansluiting op het riool of een zuiveringsinstallatie.
De beoordeling
Er zijn drie niveaus van beoordeling. Welk niveau past, hangt af van het huis en van hoever u wilt gaan. Elk niveau eindigt met een kostenraming die u kunt gebruiken bij de onderhandeling.
€350 + IGIC
€950 + IGIC
vanaf €2.450 + IGIC
Laat u de werkzaamheden binnen twaalf maanden door ons uitvoeren? Dan trekken wij de kosten van elke beoordeling volledig af van ons honorarium.
Woning + werk
Een woning die opgeknapt moet worden, is pas een koopje als de vraagprijs en de verbouwing samen nog kloppen. Vul de vraagprijs in en u ziet het totaal.
Vijf stappen, vijf controlemomenten
Dezelfde regels als bij nieuwbouw. Elke stap eindigt met een schriftelijke controle, voordat het geld naar de volgende stap gaat.
De beoordeling op het niveau dat het huis nodig heeft, voordat u een bod uitbrengt.
ControleEen kostenraming en een lijst met risico's, op papier.
Uw bod gaat uit van het huis en de werkzaamheden samen. Uw advocaat neemt voorwaarden op in het koopcontract met aanbetaling.
ControleEen prijs die ruimte laat voor de verbouwing, en voorwaarden waarmee u de koop kunt afblazen.
Het plan, het volledige bestek met opgemeten hoeveelheden en de vergunning voor de werkzaamheden.
ControleEen vaste prijs binnen uw maximum en een verleende vergunning.
Wekelijks een rapport met foto's, maandelijks een betaalcertificaat en controles voordat iets wordt dichtgemaakt.
ControleElke betaling is gecertificeerd. 5 procent blijft twaalf maanden ingehouden.
Een opleverlijst, certificaten, bijgewerkte registers van kadaster en eigendom als het huis is veranderd, en nutsvoorzieningen op uw naam.
ControleHet huis is legaal en klaar vóór de laatste betaling.
Verwachting vergunning
De bouwvergunning is de grootste onzekerheid in een project. Die hangt bijna helemaal af van het gemeentehuis. Kies de gemeente om te zien wat wij daar verwachten.
12–24 maanden
24–36+ maanden
Historisch centrum en gebieden die het nieuwe aanvullende plan wijzigt. Na goedkeuring daarvan kunnen gewone dossiers mogelijk in 9 tot 15 maanden rond zijn.
Gewoon geval: een kavel in bebouwd gebied, een project dat past binnen het plan en een compleet dossier. Het gaat om nieuwbouw of een grote verbouwing, geteld vanaf indiening tot toekenning. Elk verzoek om aanpassingen (requerimiento) zet de klok stil. Reken op 1 tot 3 maanden extra als de gemeente wijzigingen vraagt.
Vóór de indiening kost het opdracht geven, het project uitwerken en het visado van de architectenorganisatie meestal nog 2 tot 4 maanden. Na de werkzaamheden volgt de vergunning voor eerste ingebruikname als aparte stap.
Dit zijn onze eigen schattingen, geen officiële cijfers. Alleen La Laguna is gebaseerd op gemeten gevallen. De andere gemeenten baseren wij op bekende gevallen, bijgesteld voor het plan, de personeelsbezetting en de beschermde grond van elke gemeente. Zodra er nieuwe dossiers binnenkomen, passen wij de cijfers aan.
| Gemeente | Gewoon geval | Moeilijk geval | Hoe zeker wij zijn |
|---|---|---|---|
| La Laguna | 4–8 | 12–24 · Conjunto Histórico, kavels die een erfgoedonderzoek vragen | Hoog |
| Los Realejos | 6–12 | 12–18 · Een gloednieuw plan: minder grijze zones, maar wel vragen in het eerste jaar | Gemiddeld |
| Santa Úrsula | 9–18 | 18–24 · Kleine gemeente: één architect kan het snel laten gaan, maar ook laten vastlopen | Laag |
| El Sauzal | 9–18 | 18–24 · Kleine gemeente: één architect kan het proces versnellen of laten vastlopen | Laag |
| Tegueste | 9–18 | 18–24 · Zones met een erfdienstbaarheid vanwege de luchthaven | Laag |
| Icod de los Vinos | 12–24 | 18–30 · Landelijk gebied waarvoor rapporten van het Cabildo nodig zijn | Laag |
| San Juan de la Rambla | 12–24 | 18–30 · Beschermd en landelijk gebied | Laag |
| Los Silos | 12–24 | 24–36 · Kavels in of nabij het landelijk park van Teno | Laag |
| La Guancha | 12–24 | 18–30 · Beschermd en landelijk gebied | Laag |
| Tacoronte | 12–24 | 18–30 · Zones met een erfdienstbaarheid vanwege de luchthaven | Vrij laag |
| Puerto de la Cruz | 12–24 | 18–30 · Erfgoedpanden en een verouderd algemeen plan | Vrij laag |
| La Victoria | 12–24 | 18–30 · Kleine gemeente: één architect kan het proces versnellen of laten vastlopen | Laag |
| La Matanza | 12–24 | Kuststrook: in de praktijk geblokkeerd tot het plan van het Cabildo er is | Laag |
| La Orotava | 12–24 | 24–36+ · Historisch centrum en gebieden die het nieuwe aanvullende plan wijzigt. Na goedkeuring daarvan kunnen gewone dossiers mogelijk in 9 tot 15 maanden rond zijn. | Vrij laag |
| El Tanque | 12–30 | 24–36 · Beschermd en landelijk gebied | Laag |
| Buenavista del Norte | 18–30 | 24–36+ · Landelijk park van Teno, met een bindend rapport waarvoor geen termijn geldt | Laag |
| Garachico | 18–30 · buiten het historisch centrum | 36–60 · binnen het historisch centrum | Gemiddeld |
Voor en na
Verbouwen is de specialiteit van Casas Boutique. Sleep de lijn om te vergelijken.
Wie er aan tafel zit
De opzet is dezelfde als bij nieuwbouw. Wij werken samen met de bouwer. De technisch architect keurt de betalingen goed, niet wij.
De beoordeling, de biedstrategie met uw advocaat, de contracten, de controle op betalingen, de wekelijkse rapportage en het papierwerk aan het eind. U heeft één aanspreekpunt en één vast honorarium.
Een Nederlands team voor ontwerp en bouw, gevestigd in La Orotava en sinds 1998 actief in Spanje. Verbouwen is hun specialiteit. Zij plannen de werkzaamheden met u en voeren die zelf uit. Naar hun website
Leidt de opname, stuurt de werkzaamheden aan en keurt elke betaling goed. Bij een volledige verbouwing ondertekent ook een architect het project.
Voor de aankoop, de voorwaarden in het koopcontract met aanbetaling en het aannemingscontract. Wij werken naast uw advocaat en nemen diens werk niet over.
Vragen
Ja, daar is die voor bedoeld. De rondgang is binnen 48 uur klaar. Voor een opname of een volledige beoordeling vragen wij de makelaar van de verkoper om een tweede bezichtiging. Bij een huis dat opknapwerk nodig heeft, is dat gebruikelijk.
Ja. Het rapport legt een kostenraming en de risico’s schriftelijk vast. Verkopers van huizen die opknapwerk nodig hebben, rekenen daarop. Een onderbouwd bedrag weegt zwaarder dan een gevoel.
Bijna altijd. Voor kleine werkzaamheden binnen het huis hebt u een vergunning voor kleine werken nodig, of u meldt die bij de gemeente. Voor wijzigingen aan de constructie, de gevel of het dak is een vergunning voor grote werken nodig, met een project van een architect. In een beschermd centrum gelden bovendien de erfgoedregels.
Sommige Spaanse banken financieren een deel van de werkzaamheden samen met de aankoop. Zij gaan uit van de taxatiewaarde na de verbouwing. Daarvoor is een volledige beoordeling nodig en een project met prijsopgave. U moet rekenen op een groter eigen aandeel dan bij een kant-en-klaar huis.
Bij een opfrisbeurt soms wel. Bij een grondige renovatie of een volledige verbouwing niet. Dan is er wekenlang geen water, stroom of keuken, en in een leeg huis gaat het werk sneller.
Eén vast bedrag, vóór de start van de werkzaamheden schriftelijk afgesproken: ongeveer 5 procent van de werkzaamheden, met een minimum van €6.000, plus IGIC. De beoordeling die u al betaalde, wordt daarop in mindering gebracht.
Begin hier
Een link naar de advertentie is genoeg. Binnen één werkdag krijgt u van ons antwoord, met een datum voor het bezoek en de exacte prijs voor die woning.
Uw bewaarde woningen
Aankoopkosten zijn indicatief (doorverkoop: 6,5% overdrachtsbelasting plus notaris, kadaster en advocaat). Bewaarde woningen blijven alleen in deze browser staan.
Cookies Wij gebruiken essentiële cookies om de site goed te laten werken. Met uw toestemming gebruiken wij ook analysecookies om de site te verbeteren. Lees meer
