InvesteerdersEN · NL · DE · ESContact
The huge cliffs of Los Gigantes on the west coast of Tenerife dropping into a dark blue sea, a small marina below, late afternoon sun.
Home · Ontwikkelaars en beleggers · Waarom Tenerife

WaaromTenerife

Het hele jaar vraag, weinig nieuwbouw en de laagste belasting op nieuwe woningen in deze vergelijking, bij prijzen die ruim onder die van de Costa del Sol liggen. Cijfer voor cijfer naast de Costa del Sol, Valencia, Madrid en Barcelona.

Cijfers van november 2026

De kern

Het hele jaar vraag, weinig nieuwbouw

Tenerife heeft drie dingen die de andere vier markten niet samen hebben. De winter is hoogseizoen. In januari is 75 procent van de hotelkamers in de provincie bezet, tegen 42 tot 51 procent elders. Het aanbod aan nieuwbouw is beperkt, want Tenerife geeft van de vijf de minste bouwvergunningen af. En nieuwe woningen kennen de laagste belasting bij aankoop: ongeveer 8 procent, tegen 10,75 tot 11,5 procent.

Nieuwbouw kost ongeveer 24 procent minder dan in Málaga. De prijzen stegen in een jaar met 12,4 procent, de tweede plaats van de vijf. In de vorige crisis daalden de prijzen hier het minst: ongeveer 36 procent, tegen 48 tot 52 procent elders.

Een project van €20 tot 30 miljoen past bij deze markt. Honderd woningen is ongeveer 3 procent van de nieuwbouw die de provincie in een jaar verkoopt. Het past bij een project op een goede plek met verkoop vooraf. Wilt u in korte tijd honderden miljoenen kwijt, dan is Madrid de diepere markt. Dat leggen wij hieronder uit.

The Orotava valley in Tenerife seen from above: banana terraces, white houses and church domes of the old town, with snow-free Teide volcano rising behind in clear morning light.
De Orotava-vallei. Illustratie.

In één oogopslag

Waar Tenerife opvalt

Nieuwbouwprijs tegenover de vraag in de winter

Elke stip is een markt: hoe verder links, hoe lager de instap, en hoe hoger, hoe voller in januari.
Hotelbezetting in januari
40%60%80%€2.000€3.000€4.000TenerifeCosta del SolValenciaMadridBarcelona
Nieuwbouwprijs per m²

Een jaar zonder laagseizoen

INE 2025, per provincie. Hoe korter de lijn, hoe gelijkmatiger het jaar. Madrid is ook gelijkmatig, maar op een lager niveau.
Januari Augustus
Tenerife75%81%
Madrid51%55%
Barcelona48%77%
Valencia43%75%
Costa del Sol42%80%

In cijfers

Zes maatstaven naast elkaar

Nieuwbouwprijs per m²

Registradores, 12 maanden tot Q2 2026
Madrid€3.911/m²
Costa del Sol€3.495/m²
Barcelona€3.348/m²
Tenerife€2.638/m²
Valencia€2.007/m²

Ongeveer 24 procent onder Málaga.

Prijsstijging nieuwbouw in een jaar

Registradores, Q2 2026
Valencia15,6%
Tenerife12,4%
Costa del Sol10,5%
Barcelona6,3%
Madrid4,8%

Tweede van de vijf.

Bouwvergunningen per 1.000 woningen

Tinsa, Q3 2026
Costa del Sol8,5
Madrid5,4
Valencia4,9
Barcelona4,2
Tenerife3,7

De minste van de vijf: er komt minder nieuw aanbod.

Belasting bij aankoop van nieuwbouw

Regionale tarieven 2026; op Tenerife ongeveer 8 procent
Barcelona11,5%
Valencia11,4%
Costa del Sol11,2%
Madrid10,75%
Tenerife8%

De laagste van de vijf.

Hypotheeklasten als deel van het inkomen

Tinsa, Q3 2026
Madrid53,5%
Costa del Sol53,3%
Barcelona45,2%
Tenerife40,1%
Valencia34,5%

Lichter dan in Málaga, Madrid of Barcelona.

Daling van de piek van 2007/08 tot het dieptepunt

Eigen berekening op basis van Tinsa, Q3 2026
Barcelona52,3%
Costa del Sol50,5%
Valencia50%
Madrid48,4%
Tenerife36%

De kleinste van de vijf.

Playa del Duque in Costa Adeje, Tenerife: a golden sand beach, a palm-lined promenade and elegant low white villas, calm turquoise water, clear sky.
De kust bij Adeje. Illustratie.

Waarom Tenerife

  • Geen laagseizoen

    In januari komen er op de Canarische Eilanden meer toeristen dan in augustus. De hotels in de provincie zijn dan voor 75 procent gevuld. Aan de Costa del Sol en in Valencia ligt die wintercijfer rond de 40 procent. Voor eigenaren betekent dat een woning die u het hele jaar zelf gebruikt of verhuurt.

  • Weinig nieuw aanbod op komst

    Van de vijf markten worden hier de minste bouwvergunningen afgegeven. Grond is op het eiland beperkt en een vergunning kost tijd. Wie die drempel haalt, staat beschermd.

  • Lage instapprijs met vaart

    Nieuwbouw kost per m² ongeveer 24 procent minder dan in Málaga. De prijzen stegen in een jaar met 12,4 procent. Dat is meer dan in Málaga, Barcelona en Madrid.

  • De laagste belasting op nieuwbouw

    Ongeveer 8 procent, tegen 10,75 tot 11,5 procent elders. Bij een woning van €500.000 scheelt dat de koper zo'n €15.000. Dat ondersteunt de verkoopprijs.

  • Nieuwe projecten verkopen

    Aedas had volgens het bedrijf 85 procent van de 160 woningen bij Solum in Guía de Isora verkocht toen de eerste fase werd opgeleverd. Metrovacesa bouwt 138 woningen in Adeje.

  • De kleinste daling de vorige keer

    Na 2007 daalden de prijzen in de provincie van piek tot dieptepunt met ongeveer 36 procent. In de andere markten was dat 48 tot 52 procent. Ook hier daalden de prijzen, dus daar houden wij rekening mee.

  • Een weg naar grond en een lokale koper

    Sinds 2024 mag u onbebouwde toeristische en commerciële kavels ontwikkelen als woningbouw, met een deel beschermde woningen. Sinds 2025 mogen Canarische bedrijven hun fiscale reserve (RIC) investeren in woningen voor langdurige verhuur. In de andere vier regio's vonden we niets vergelijkbaars. Ons onderzoek was echter niet uitputtend.

  • Verhuur zonder plafond

    Er geldt geen huurplafond. Het bruto rendement ligt op ons rekenmodel gelijk aan dat van Málaga en hoger dan dat van Madrid. Hypotheeklasten nemen ook een kleiner deel van het inkomen in beslag dan in Málaga, Madrid of Barcelona.

Wat u inlevert

  • Een kleinere afzetmarkt

    Er worden zo'n 12.000 woningen per jaar verkocht, tegen 36.000 tot 81.000 in de andere regio's. Een project past er gemakkelijk, maar in één keer uitstappen duurt langer.

  • Minder institutioneel bewijs

    We vonden op Tenerife geen grote institutionele deal en geen gepubliceerd rendement voor huurcomplexen. Madrid is waar dat kapitaal naartoe gaat.

  • Over het geheel tragere groei

    Over alle woningen samen stegen de prijzen in een jaar met 9,9 procent. Dat is het laagste van de vijf regio's. In het laatste kwartaal daalden ze met 0,7 procent. Nieuwbouw houdt zich beter staande.

  • Lagere lokale inkomens

    De lonen zijn de laagste van de vijf regio's. Kopers van het eiland hebben dus minder te besteden dan in Madrid of Barcelona. Houd daar bij de prijsstelling van uw project rekening mee.

Naast elkaar

Vijf markten, dezelfde maatstaven

Elke rij gebruikt voor alle vijf markten één bron en één methode, zodat u de rijen kunt vergelijken. Waar geen vergelijkbaar cijfer bestaat, blijft de cel leeg.

MeasureTenerifeCosta del SolValenciaMadridBarcelona
Instapprijs en prijsontwikkeling
Geregistreerde prijs nieuwbouw, €/m²Registradores, 12 maanden tot en met Q2 20262.6383.4952.0073.9113.348
Getaxeerde prijs, €/m²Tinsa, Q3 20262.1142.7841.9703.6932.918
Prijsverandering nieuwbouw over het afgelopen jaarRegistradores, Q2 2026+12,4%+10,5%+15,6%+4,8%+6,3%
Prijsverandering over het afgelopen jaar, alle woningenTinsa, Q3 2026+9,9%+14,0%+23,8%+13,1%+12,4%
Prijsverandering in het laatste kwartaal, alle woningenTinsa, Q3 2026−0,7%+3,0%+6,1%+0,9%+1,4%
Vraag
Toeristen in januari per toerist in augustusINE Frontur 2025, per regio1,100,400,391,020,49
Hotelbezetting in januariINE 2025, per provincie75,1%41,8%43,3%50,6%47,8%
Gemiddelde temperatuur in januari, °CAEMET 1981-201018,412,111,86,39,2
Aandeel aankopen door buitenlandse kopersRegistradores, 2025 (deels via de pers)30,0%32,8%12,2%6,9%14,2%
Nieuw aanbod
Bouwvergunningen per 1.000 woningen, 12 maanden (minder betekent minder nieuwbouw op komst)Tinsa, Q3 20263,78,54,95,44,2
Verhuur
Bruto huurrendementEigen berekening: gevraagde huur op idealista gedeeld door gevraagde verkoopprijs van bestaande woningen, okt 20265,2%5,2%—5,1%5,9%
Gevraagde huur, € per m² per maandidealista, okt 202615,318,8—21,617,4
Toprendement op huurcomplexenCushman & Wakefield, 2e kwartaal 2026———3,85%4,10%
Huurplafond van krachtLey 12/2023, per regio toegepast, sept 2026NeeNeeNeeNeeJa
Belasting en regels
Belasting bij de aankoop van nieuwbouw, inclusief zegelrechtRegionale tarieven 2026ongeveer 8 procent11,2%11,4%10,75%11,5%
Overdrachtsbelasting op een bestaande woningRegionale tarieven 20266,5%7%9–11%6%10–13%
Nieuwe vakantieverhuurLokale regels, 2026Alleen waar de bestemming het toestaatStopzetting door de stadMet een maximumBeperkt in het centrumVergunningen lopen rond 2028 af
Wie het kan betalen
Hypotheeklasten als aandeel van het huishoudinkomenTinsa, 3e kwartaal 202640,1%53,3%34,5%53,5%45,2%
Gemiddeld bruto maandloon, €INE 2024, per regio2.0522.1472.1812.7622.530
De vorige crisis
Daling van de piek in 2007/08 tot het dieptepuntEigen berekening op basis van Tinsa, derde kwartaal 2026−36,0%−50,5%−50,0%−48,4%−52,3%
Nu ten opzichte van de piek in 2007/08Tinsa, derde kwartaal 2026+25,5%+10,6%+7,7%+18,6%−8,1%
Omvang van de markt
Verkochte woningenRegistradores, 202511.96336.11740.83981.48473.285
Verkochte nieuwbouwwoningenRegistradores, 20253.30611.5485.97717.61013.820
Een project van 100 woningen als aandeel van die verkopenEigen berekening3,0%0,9%1,7%0,6%0,7%
Luchthavenpassagiers, in miljoenenAena 2025. Tenerife heeft twee luchthavens21,126,811,968,257,5

Cijfers op provinciaal niveau. "Tenerife" is de provincie Santa Cruz de Tenerife, waartoe ook La Palma, La Gomera en El Hierro behoren. "Costa del Sol" is de provincie Málaga. De gemarkeerde cel is op die rij de sterkste. Bij rijen zonder markering is een hoger cijfer niet zomaar beter. Niet in de tabel staat de schatting van het ministerie van 18.788 onverkochte nieuwe woningen in de provincie eind 2025. Die lijkt te zijn berekend uit opgeleverde en verkochte woningen sinds 2005. Het is dus geen telling van woningen die te koop staan. De schatting omvat bovendien drie andere eilanden en wij konden haar niet controleren.

Op het eiland

Waar anderen bouwen, waar wij zoeken

Twee landelijke ontwikkelaars bouwen aan de zuidwestkust. Wij zoeken grond in het noorden.

  • Metrovacesa: Abora, Adeje

    138 woningen in Adeje. De bouw begon volgens het bedrijf in januari 2026.

  • Aedas: Solum, Guía de Isora

    160 woningen. Volgens het bedrijf was 85 procent verkocht bij de oplevering van de eerste fase in juni 2026.

  • Waar wij zoeken: het noorden

    Woningen van 400.000 tot 700.000 euro voor internationale kopers, weg van het volle luxesegment in het zuiden.

AnagaSanta CruzEl RosarioCandelaria & ArafoGüímarArico & FasniaGranadillaSan Miguel & VilaflorAronaAdejeGuía de IsoraSantiago del TeideBuenavista & TenoGarachico & Los SilosIcod de los VinosLos RealejosPuerto de la CruzLa OrotavaSanta Úrsula & AcentejoTacoronte & El SauzalLa LagunaLuchthaven Tenerife NoordLuchthaven Tenerife ZuidAdejeGuía de IsoraOnze focus

Luchthaven Tenerife Noord · Luchthaven Tenerife Zuid

Schematische kaart. Cijfers zoals gemeld door de bedrijven.
A large residential development of stepped apartment buildings on the coast of Tenerife, with La Gomera on the horizon
Een project met meerdere woningen van dit type. Illustratie, geen bestaand project.

Naast de andere markten

Markt voor markt

Wat Tenerife biedt ten opzichte van elke andere markt, en wanneer die andere de betere keuze is.

  • Costa del Sol

    Op Tenerife is nieuwbouw ongeveer een kwart goedkoper. Het jaar verloopt veel gelijkmatiger (in januari is 75 procent van de hotelkamers bezet, tegen 42 procent). De belastingen zijn lager en de hypotheeklast is lichter. De Costa del Sol heeft meer kopers en meer volume. Kies die regio als verkoopvolume voorop staat.

  • Valencia

    Valencia stijgt het snelst en is het best betaalbaar. Kies die stad als u op momentum jaagt. Tenerife biedt vraag in de winter, een veel kleinere daling bij de vorige crisis (−36 procent tegen −50 procent) en lagere belasting op nieuwbouw. Ook gelden er geen strengere regels voor gebieden met overstromingsrisico, zoals in Valencia.

  • Madrid

    Madrid is de diepste markt en het thuis van institutionele verhuur. Kies die stad voor schaal en een vlotte verkoop. Tenerife biedt een vergelijkbaar bruto rendement en een kleinere daling bij de vorige crisis. Hier weegt een project van 20 tot 30 miljoen euro bovendien zwaar mee.

  • Barcelona

    Barcelona laat op ons rekenmodel het hoogste rendement zien. Het is echter de enige van de vijf met een huurplafond. De vergunningen voor vakantieverhuur lopen rond 2028 af. Er geldt een reserve van 30 procent voor sociale woningbouw en de aankoopbelastingen zijn de hoogste. De prijzen liggen er bovendien nog onder het niveau van de piek van 2007.

Waar u op moet letten

De risico's op Tenerife

Vergunningstijd per gemeente, gangbaar geval

Onze schattingen, in maanden van indiening tot verlening. Alleen La Laguna is gebaseerd op gemeten gevallen. Garachico: buiten het historische centrum.
La Laguna4–8
Los Realejos6–12
Santa Úrsula, El Sauzal, Tegueste9–18
Icod de los Vinos, San Juan de la Rambla, Los Silos, La Guancha, Tacoronte, Puerto de la Cruz, La Victoria, La Matanza, La Orotava12–24
El Tanque12–30
Buenavista del Norte, Garachico18–30
0122436maanden
38%
van het Canarische bbp komt uit toerisme (Exceltur)
≈22 maanden
gold op Tenerife de watercrisis, van mei 2024 tot eind februari 2026
≈100.000
voertuigen per dag op elk van de twee snelwegen
23.000
mensen protesteerden in mei 2025 op de eilanden tegen massatoerisme, volgens de officiële telling

  • Doorlooptijd van vergunningen

    Die verschilt sterk per gemeente. Onze eigen schattingen lopen per plaats uiteen van enkele maanden tot meerdere jaren. Koop grond waar mogelijk onder voorbehoud van de vergunning.

  • Bouwkosten

    Materiaal komt per schip aan en arbeidskrachten zijn schaars. Er bestaat geen gepubliceerd cijfer voor het eiland. Vraag daarom bij twee aannemers een prijs op voordat u een model vertrouwt, ons eigen model ook.

  • Regels die veranderen

    De regels voor vakantieverhuur zijn al aangescherpt. Landelijke verhuurbesluiten wachten nog op een stemming in het parlement. Houd er rekening mee dat de regels opnieuw veranderen tijdens een project van drie tot vijf jaar.

  • Afhankelijkheid van toerisme

    Het toerisme levert ongeveer 38 procent van het bruto regionaal product van de Canarische Eilanden op (Exceltur). Een terugval raakt banen, huren en kopers tegelijk.

  • Water, wegen en stemming onder de bevolking

    Op Tenerife gold van mei 2024 tot eind februari 2026 een waternoodtoestand. Over elk van de twee snelwegen rijden dagelijks zo'n 100.000 voertuigen. In mei 2025 trokken de protesten tegen massatoerisme volgens de officiële telling 23.000 mensen over alle eilanden.

Onze conclusie

Tenerife is een sterke plek voor het juiste project

Wij vinden Tenerife een sterke plek voor een project van de juiste omvang, op grond met een duidelijke bestemmingsroute. Wij verdienen er ook aan als hier projecten van de grond komen. Toets onze redenering dus kritisch. Zo bouwt u er zelf een veiligheidsmarge in.

Praat met ons over een project →

  • Test de verkoopprijs

    De berekening moet ook kloppen bij prijzen die 20 tot 36 procent lager liggen. Dat laatste percentage is wat hier na 2007 gebeurde.

  • Eerst verkopen, dan bouwen

    Begin pas met de bouw als een afgesproken deel van de woningen is gereserveerd.

  • Een woning die ook inwoners kunnen kopen

    Zo hangt u niet af van één groep kopers.

  • Echte offertes voor grond en bouw

    Er bestaan geen gepubliceerde cijfers die grond- en bouwkosten per markt vergelijken. Deze pagina doet daarom geen uitspraken over marges. Wij rekenen die per kavel uit, samen met een erkend taxateur, twee aannemers en verkochte prijzen.

Stresstest: 100 woningen van €500.000

De verkoopopbrengst van een voorbeeldproject, geen voorspelling. Grond, bouw, financiering en kosten moeten passen binnen het prijsniveau waarop u test.
Prijs van nu€50 mln
20 procent lager€40 mln
36 procent lager, zoals na 2007€32 mln

Daling en herstel sinds de piek

Eigen berekening op basis van Tinsa, Q3 2026, per provincie. De piek van 2007/08 staat op 100.
Dieptepunt na de crisis Nu Piek 2007/08
Tenerife64126
Madrid52119
Valencia50108
Costa del Sol50111
Barcelona4892

Bronnen

Samengesteld in november 2026. Prijzen uit het verleden zeggen niets over toekomstig rendement. Deze pagina is geen beleggingsadvies. Laat uw eigen adviseurs nagaan wat voor uw beslissing van belang is.