Construir una casa en Tenerife

2–3 yearsdesde el primer estudio hasta las llaves, siendo realistas. La licencia de obra es la variable más grande.

¾Solo alrededor de tres cuartas partes de lo que va a gastar realmente corresponde al precio del constructor. El resto es donde se rompen los presupuestos.

€0pagado a un constructor antes de que se conceda su licencia. Sin excepciones.

Las historias que habrá oído

Lo que sale mal

Suelen ser ciertas y casi siempre se reducen a una de estas nueve. De cada una le explicamos por qué ocurre en Tenerife y la comprobación que la evita.

La parcela no admite la casa

Un terreno que parece edificable muchas veces no lo es. Puede ser suelo rústico, una zona protegida, estar demasiado cerca de una carretera, un barranco o la costa, quedar bajo las limitaciones de altura del entorno del aeropuerto de Tenerife Norte, o encontrarse en un casco histórico con normas propias. Los anuncios rara vez mencionan nada de esto.

Nuestra comprobación

Antes de que firme nada vinculante, obtenemos del ayuntamiento la situación urbanística y un arquitecto determina qué se puede construir legalmente: cuántos metros cuadrados, a qué altura y a qué distancia de cada lindero.

La licencia no llega nunca

La ley concede al ayuntamiento tres meses. Santa Cruz tarda ahora de tres a cinco. El Colegio de Arquitectos de Tenerife informa de expedientes parados de tres a cuatro años en algunos municipios.

Nuestra comprobación

Una previsión de plazos de licencia para su municipio, un expediente completo a la primera y la vía de informe más rápida donde el ayuntamiento la permite. No se mueve dinero de la obra hasta que la licencia esté concedida.

El presupuesto se dispara

Unas especificaciones vagas, roca o cavidades en terreno volcánico, una pendiente mayor de la prevista, cambios a mitad de obra y costes de los que nadie habló: honorarios, impuestos, seguros, acometidas.

Nuestra comprobación

Un estudio del terreno antes del diseño definitivo, un pliego completo con mediciones, un precio cerrado para ese alcance y un 10 % de imprevistos que permanece en su propia cuenta.

El constructor desaparece

Ocurre cuando el dinero va por delante de la obra: grandes anticipos, pagos por "material pedido", nada retenido. Cuando un constructor quiebra, el propietario se queda con una casa a medio construir y una factura pagada.

Nuestra comprobación

Usted solo paga el trabajo realizado y certificado por el arquitecto director de la obra. Se retiene un 5 % durante doce meses. Cualquier anticipo debe estar cubierto por un aval bancario.

Nadie le cuenta nada

Usted vive en el extranjero. La obra se para, hay una decisión que espera su respuesta y se entera un mes después.

Nuestra comprobación

Una persona de contacto en su idioma, un informe semanal con fotografías y el estado del presupuesto, y un recorrido en vídeo por la obra siempre que lo pida.

La casa nueva tiene humedad

El norte es verde por algo: nubes de alisios, humedad y lluvia con viento. Una casa diseñada como las del sur sufre condensación y moho en pocos inviernos.

Nuestra comprobación

Se proyecta pensando en el norte desde el primer boceto: ventilación, ventanas con rotura de puente térmico, impermeabilización adecuada y control del vapor. Esto supone entre un 5 y un 10 % más sobre el coste de la obra, y figura en el presupuesto desde el primer día.

Sin agua, sin luz, sin saneamiento

Buena parte del agua de Tenerife procede de galerías y pozos gestionados por comunidades de aguas privadas. Las conexiones eléctricas se demoran. Muchas parcelas rústicas no tienen alcantarillado, de modo que la vivienda necesita su propio sistema de depuración y una autorización de vertido del Consejo Insular de Aguas.

Nuestra comprobación

Cada suministro se confirma en el estudio de la parcela. Las conexiones y los permisos se solicitan junto con la licencia, no al final de la obra.

Está terminada, pero no es legal

Sin el certificado final de obra y los papeles de primera ocupación, no es posible contratar los suministros definitivos ni inscribir la vivienda. Algunos propietarios esperan meses para entrar en una casa ya terminada.

Nuestra comprobación

La legalización completa forma parte del trabajo: certificado final de obra, primera ocupación, escritura de obra nueva, Registro de la Propiedad y Catastro. El último pago al constructor depende de ello.

Los papeles no coinciden con el terreno

En las islas es frecuente que el Registro de la Propiedad, el Catastro y el vallado no coincidan en la superficie ni en los linderos de una parcela. Uno se entera cuando el arquitecto la mide.

Nuestra comprobación

Un levantamiento topográfico y una comparación entre Registro y Catastro antes de comprar, con cualquier corrección resuelta antes de dibujar el proyecto.

El estudio de la parcela

Sepa antes de comprar

Entre tres y cuatro semanas de trabajo real sobre la parcela que usted está valorando. Al final recibe un veredicto claro: adelante, adelante con condiciones o no adelante, con todas las cifras que lo respaldan.

Two men in helmets study a plan on a dark volcanic plot above the sea, with terraced stone walls and a dragon tree.

No es gratuito porque supone trabajo real: un arquitecto y un constructor sobre el terreno, consultas al ayuntamiento y al Registro de la Propiedad, y un presupuesto elaborado a partir de su parcela, no de un folleto. Las revisiones gratuitas suelen acabar dando la respuesta que quiere el vendedor.

OwnershipNota simple del Registro de la Propiedad, cargas, servidumbres y linderos, contrastados con el Catastro.
PlanningClasificación del suelo y normativa aplicable: metros cuadrados edificables, altura, ocupación, retranqueos y protecciones.
ConstraintsCarreteras, barrancos, costa, servidumbres aeronáuticas y zonas de patrimonio, y qué otras administraciones deben autorizar la obra.
Visita a la parcelaCon el arquitecto y el constructor: acceso de maquinaria, pendiente, roca, drenaje, sol, viento y vistas.
GroundA qué debe responder el estudio geotécnico y si es probable que hagan falta muros de contención.
ServicesAgua, electricidad, alcantarillado o sistema de depuración: qué hay, cuánto cuesta y quién decide.
Qué cabeUn boceto volumétrico con la casa que admite la parcela y el lugar donde mejor se coloca.
BudgetUna horquilla ajustada a su tamaño y calidad, con todos los honorarios, impuestos y conexiones, más una partida para imprevistos.
TimeUn calendario realista desde el proyecto hasta la entrega de llaves, con una previsión del plazo de la licencia en ese municipio.
RisksUna lista en rojo, ámbar y verde: cada riesgo con su solución y lo que cuesta.
La compraCondiciones que incluir en el contrato de arras, junto con su abogado, para que pueda retirarse si alguna comprobación falla.
El informeRedactado en su idioma, y seguido de una llamada de una hora para repasarlo juntos.

Seis etapas, seis controles

Nada avanza hasta que es seguro

Cada etapa termina con un control: una comprobación por escrito que debe superarse antes de que el dinero pase a la siguiente.

01
Study
3–4 semanas
El estudio de parcela: titularidad, urbanismo, terreno, suministros, presupuesto y plazos.
GateViable, viable con condiciones o no viable, por escrito.
02
Plot
1–3 meses
Contrato de arras con condiciones y, después, la compraventa ante notario, con su abogado.
GateTítulo limpio y todas las condiciones cumplidas antes del pago final del terreno.
03
Design
2–5 meses
Anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución, con las especificaciones completas y las mediciones.
GateUn precio cerrado de obra, dentro del límite que usted haya fijado, firmado por usted.
04
Licence
De 3 meses a más de un año
El expediente se presenta completo. Las acometidas y demás permisos se solicitan al mismo tiempo.
GateLicencia concedida. No se destina dinero a la obra antes de este punto.
05
Build
10–18 meses
Informes semanales, certificaciones mensuales y controles independientes antes de tapar cualquier trabajo.
GateCada pago, certificado por el arquitecto director de obra. Inspecciones en cimentación, estructura, impermeabilización e instalaciones.
06
Keys
2–4 meses
Lista de repasos, certificado final de obra, primera ocupación, escritura de obra nueva, registro y suministros a su nombre.
GateLa vivienda es legal antes del último pago al constructor. La retención del 5 % se libera pasados doce meses.

Previsión de la licencia

Cuánto tarda la licencia

La licencia de obras es la mayor incógnita de un proyecto y depende casi por completo del ayuntamiento. Elija el municipio para ver qué plazo prevemos allí.

¿Dónde está la casa o el solar?

Caso habitual

12–24 meses

Caso difícil

24–36+ meses

Casco histórico y zonas que modifica el nuevo plan complementario. Su aprobación podría reducir los casos habituales a entre 9 y 15 meses.

Grado de certezaMedio-bajo

Caso habitual: un solar urbano, un proyecto que cumple el planeamiento y un expediente completo, para una vivienda nueva o una reforma mayor, contado desde la presentación hasta la concesión. Cada requerimiento de subsanación detiene el plazo: añada de 1 a 3 meses si el ayuntamiento solicita cambios.

Antes de presentar el expediente, encargar y redactar el proyecto y obtener el visado del colegio suelen llevar otros 2-4 meses. Terminada la obra, la licencia de primera ocupación es un trámite aparte.

Son estimaciones nuestras, no cifras oficiales. Solo las de La Laguna se basan en casos medidos; las demás se elaboran a partir de casos conocidos y se ajustan según el planeamiento, la dotación de personal y el suelo protegido de cada municipio. Las actualizamos conforme llegan nuevos expedientes.

Todos los municipios del norte

Municipio	Caso habitual	Caso difícil	Grado de certeza
La Laguna	4–8	12–24 · Conjunto Histórico, parcelas que exigen un estudio patrimonial	Alto
Los Realejos	6–12	12–18 · Un plan recién aprobado: menos zonas dudosas, pero con las consultas propias del primer año	Medio
Santa Úrsula	9–18	18–24 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizarlo o dejarlo parado	Bajo
El Sauzal	9–18	18–24 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizar el trámite o paralizarlo	Bajo
Tegueste	9–18	18–24 · Zonas de servidumbre aeronáutica	Bajo
Icod de los Vinos	12–24	18–30 · Suelo rústico que requiere informes del Cabildo	Bajo
San Juan de la Rambla	12–24	18–30 · Suelo protegido y rústico	Bajo
Los Silos	12–24	24–36 · Parcelas dentro o cerca del parque rural de Teno	Bajo
La Guancha	12–24	18–30 · Suelo protegido y rústico	Bajo
Tacoronte	12–24	18–30 · Zonas de servidumbre aeronáutica	Medio-bajo
Puerto de la Cruz	12–24	18–30 · Edificios patrimoniales y un plan general antiguo	Medio-bajo
La Victoria	12–24	18–30 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizar el trámite o paralizarlo	Bajo
La Matanza	12–24	Franja costera: bloqueada en la práctica hasta que exista el plan del Cabildo	Bajo
La Orotava	12–24	24–36+ · Casco histórico y zonas que modifica el nuevo plan complementario. Su aprobación podría reducir los casos habituales a entre 9 y 15 meses.	Medio-bajo
El Tanque	12–30	24–36 · Suelo protegido y rústico	Bajo
Buenavista del Norte	18–30	24–36+ · Parque rural de Teno, con un informe vinculante que no tiene plazo	Bajo
Garachico	18–30 · fuera del casco histórico	36–60 · dentro del casco histórico	Medio

En todos los contratos

Reglas que no flexibilizamos

Estar bien preparado vale más que tener suerte. Estas reglas se aplican a todos los proyectos, sea quien sea el cliente y por pequeña que sea la obra.

Ningún terreno sin estudio

No aconsejamos comprar un terreno que no hayamos revisado, tampoco los que vendemos nosotros.

Primero el límite, después el diseño

Usted fija el máximo. El diseño debe ajustarse al presupuesto, y no al revés.

Ningún precio sin memoria de calidades

Cada material y cada elemento, por escrito y medido. «Buena calidad» no es una especificación.

Ningún pago antes de la licencia

El constructor empieza, y cobra, cuando se concede la licencia. No antes.

Se paga por obra ejecutada

Certificaciones mensuales firmadas por el arquitecto director de obra. Cualquier anticipo exige un aval bancario.

5% retenido durante un año

Se retiene de cada pago y se libera doce meses después de la entrega, una vez corregidas las deficiencias.

Los cambios, con precio previo

Todo cambio se presenta por escrito, con su precio, y usted lo firma antes de ejecutarlo. Nada se «arregla al final».

La partida de imprevistos es suya

El 10% permanece en una cuenta a su nombre y solo se gasta con su firma.

Asegurado desde el primer día

Seguro de todo riesgo de construcción y de responsabilidad civil del constructor, además del seguro decenal sobre la estructura.

Revisión por un profesional independiente

En los hitos clave, un arquitecto técnico contratado directamente por usted inspecciona la obra antes de que se tape. El constructor no le paga.

Cuánto cuesta realmente

El presupuesto del constructor es tres cuartas partes

Un constructor presupuesta la casa. Usted paga la casa, a quienes la proyectan y la firman, el ayuntamiento, los seguros, las acometidas, la notaría y los imprevistos.

Ejemplo · Villa de 180 m² en el norte · calidad media-alta · 2026

Construcción, 180 m² a 1.800 €/m², IGIC incluido	€324.000
Arquitecto, proyecto y dirección de obra (10 % + IGIC)	€34.670
Tasas de la licencia de obras e impuesto de construcciones (en torno al 4 %)	€12.960
Seguro decenal (en torno al 2 %)	€6.480
Estudio topográfico y geotécnico	€4.000
Control de calidad en obra (OCT)	€3.000
Acometidas de agua, electricidad y saneamiento	€8.000
Escritura de obra nueva, actos jurídicos documentados y registro	€4.500
Gestión del proyecto por Hugo Finch, honorarios fijos (5 % + IGIC)	€17.334
Imprevistos, 10 % de la construcción	€32.400
Su presupuesto real	€447.344

Precio del constructor 72%Honorarios, impuestos y acometidas 20%Contingency 7%

No se incluyen el terreno, la piscina, la jardinería ni el mobiliario. Una parcela con mucha pendiente puede requerir muros de contención; el estudio del terreno le dirá cuánto.

Calcule el suyo

Superficie habitable (m²)

Quality

Where

La parcela

Total orientativo, sin incluir el terreno

€350k – €509k

Construction, con las particularidades del clima del norte: €265k – €356k
Arquitecto y dirección de obra: €23k – €46k
Tasas de licencia e impuesto de construcciones: €8k – €21k
Seguro decenal: €4k – €9k
Estudios y control de calidad: €4k – €9k
Connections: €3k – €8k
Escritura, impuestos de timbre y registro: €3k – €5k
Honorarios fijos de Hugo Finch: €14k – €19k
Imprevistos, 10 %: €26k – €36k

Rangos basados en los costes de construcción de Tenerife en 2026. El estudio de la parcela los sustituye por cifras concretas para su parcela.

¿Qué municipio?

Desde el primer estudio hasta las llaves

28–54 meses

unos 2½–4½ años

Licencia en La Orotava: 12–24 meses
Estudio, solar, proyecto, obra y llaves: 16–30 meses

Caso difícil (suelo protegido, patrimonio, planeamiento en revisión): 24–36+ meses solo para la licencia.

Son estimaciones nuestras por municipio, no cifras oficiales. Añada de 1 a 3 meses por cada requerimiento de subsanación.

Quién interviene

Funciones claras

Somos socios del constructor, así que no fingimos neutralidad respecto a él. Precisamente por eso los pagos los certifica el arquitecto director de obra y los hitos los revisa un inspector al que el constructor no paga.

Three people in hard hats review architectural plans on a trestle table at a concrete building site with the sea visible behind.

Hugo Finch

De su parte

Búsqueda y estudio del terreno, contratos, control de pagos, informes semanales y cierre jurídico. Un único interlocutor desde la primera llamada hasta la entrega de llaves, con unos honorarios fijos acordados antes de que usted se comprometa.

Casas Boutique Tenerife

Socio de diseño y construcción

Un equipo neerlandés de diseño y construcción con sede en La Orotava, que trabaja en España desde 1998 y ha completado más de 200 proyectos. Diseñan la casa con usted y la construyen. Visitar su web

Los arquitectos

Firman y dirigen

Un arquitecto colegiado firma el proyecto y dirige la obra. Un arquitecto técnico lleva la obra a pie de tajo y certifica cada pago. Ambos constan por su nombre en su contrato.

Inspector independiente

Responde ante usted

Un arquitecto técnico contratado directamente por usted revisa los hitos principales. Podemos recomendarle a uno. Usted le paga y él informa únicamente a usted.

Su abogado

Su asesoramiento jurídico

Para la compra de la parcela y los contratos. Trabajamos junto a su abogado; no lo sustituimos.

Proyectos de mayor tamaño

Construir más grande

Terraced white villas on a cliff edge, each with a private pool and sun loungers overlooking the sea.

Una pequeña promoción, un edificio de apartamentos, un hotel boutique o una finca con varias viviendas: las mismas reglas, con un estudio más amplio. Como también vendemos y alquilamos viviendas, el estudio del proyecto incluye el precio al que se venderán o alquilarán las unidades terminadas y a quién. Así el plan es realista desde el principio.

FeasibilityQué permite el terreno y qué administraciones intervienen.
MarketValores de venta y alquiler según nuestros propios datos, por tipo de unidad.
Plan de costesCoste de obra, honorarios, impuestos e imprevistos, unidad por unidad.
PhasingLicencias, fases de obra, calendario de ventas y financiación.

Estudio del proyecto desde 7.500 € + IGIC, que se descuenta íntegramente si sigue adelante con nosotros. Dirección del proyecto entre el 2 y el 3 % de la obra, acordada como honorarios fijos.

Hablar de un proyecto →

¿Prefiere reformar?

Antes. Después.

Muchas de las mejores casas de la isla ya existen y necesitan obra. La reforma es la especialidad de Casas Boutique: la presupuestamos antes de que usted compre y la gestionamos mientras está en el extranjero, con las mismas reglas.

Empty room with peeling plaster walls, sheeted furniture, and pale green shutter doors opening onto a courtyard with potted plants.

Sunlit living room with terracotta tiles, timber ceiling beams, a linen sofa, and open green shutters onto a palm-filled courtyard.

AntesDespués

¿Va a comprar una casa que necesita reforma? →

Preguntas

Lo que conviene saber

¿Puedo comprar un terreno y construir siendo extranjero?

Sí. Necesita un número de identificación fiscal español (NIE) y una cuenta bancaria en España; le ayudamos a gestionar ambos. No hace falta que viva en la isla: la mayoría de las firmas pueden hacerse con un poder notarial, y la mayoría de nuestros clientes viene dos o tres veces durante la obra.

¿Puedo construir en suelo rústico?

Por lo general no, si se trata de una vivienda nueva. En suelo rústico, la ley del suelo de Canarias solo permite viviendas en casos muy concretos, casi siempre vinculados a una actividad agraria real, y la reforma que se tramita ahora en el Parlamento mantiene ese vínculo. El estudio de la parcela se lo aclara antes de comprar.

¿Cuánto tarda realmente?

Lo realista son entre dos y tres años desde el estudio hasta la entrega de llaves. El diseño lleva unos meses y la obra, de diez a dieciocho. La licencia es lo que más varía: tres meses en algunos municipios y más de un año en otros. En el estudio recibirá una previsión para su municipio.

¿Puedo conseguir una hipoteca para una autoconstrucción?

Sí, existe la hipoteca para autoconstrucción. El banco exige que la parcela esté a su nombre e inscrita en el Registro, y que cuente con la licencia y el proyecto aprobado. Entrega el dinero por fases, a medida que se certifica la obra, y usted solo paga intereses por lo que se haya dispuesto. Cuente con aportar usted mismo entre el 30 y el 40 %.

¿Qué pasa si el constructor quiebra?

En ese caso, usted solo ha pagado trabajo que existe y que está certificado, se mantiene retenido un 5 % del importe y la obra está asegurada. Otro constructor puede terminar la casa con el mismo proyecto y las mismas especificaciones. Cuesta tiempo, no sus ahorros.

¿Qué garantías tengo sobre la casa?

La ley de edificación española le ofrece un año de garantía para los acabados, tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad de la casa y diez años para la estructura. El seguro decenal cubre la estructura incluso si la empresa constructora ya no existe.

¿Y si el estudio resulta desfavorable?

Entonces ha cumplido su función. El informe es suyo y no habrá comprado una parcela que no puede utilizar. Si construye con nosotros en un plazo de doce meses, en esa parcela o en otra, le descontamos íntegramente los honorarios del estudio.

¿Cuánto cobra Hugo Finch por la construcción?

Unos honorarios fijos, acordados por escrito antes de que usted se comprometa a construir. Para una vivienda unifamiliar son aproximadamente el 5 % del precio de construcción, con un mínimo de 12.000 €, más IGIC. En proyectos de mayor tamaño, entre el 2 y el 3 %. Como el importe es fijo, no ganamos nada más si la obra se encarece. Cualquier pago entre nosotros y el constructor figura en su contrato y, si además compra la parcela a través de nosotros, reducimos los honorarios de la construcción. Los honorarios del arquitecto por el diseño y la dirección de obra, normalmente entre el 8 y el 12 %, se suman a lo anterior; ambos están incluidos en el presupuesto de más arriba.

Por dónde empezar

Empiece por la parcela

Cuéntenos qué tiene previsto. Le respondemos en un día laborable con los siguientes pasos y el precio exacto del estudio para su parcela.

Construir desdecero

Lo que sale mal

La parcela no admite la casa

La licencia no llega nunca

El presupuesto se dispara

El constructor desaparece

Nadie le cuenta nada

La casa nueva tiene humedad

Sin agua, sin luz, sin saneamiento

Está terminada, pero no es legal

Los papeles no coinciden con el terreno

Sepa antes de comprar

Nada avanza hasta que es seguro

Study

Plot

Design

Licence

Build

Keys

Cuánto tarda la licencia

Reglas que no flexibilizamos

Ningún terreno sin estudio

Primero el límite, después el diseño

Ningún precio sin memoria de calidades

Ningún pago antes de la licencia

Se paga por obra ejecutada

5% retenido durante un año

Los cambios, con precio previo

La partida de imprevistos es suya

Asegurado desde el primer día

Revisión por un profesional independiente

El presupuesto del constructor es tres cuartas partes

Funciones claras

Hugo Finch

Casas Boutique Tenerife

Los arquitectos

Inspector independiente

Su abogado

Construir más grande

Antes. Después.

Lo que conviene saber

Empiece por la parcela

Muchas gracias