Algunas de las mejores casas de Tenerife necesitan obras, y a menudo es esa la razón por la que siguen a la venta. Le explicamos en qué consisten las obras y cuánto cuestan antes de que haga una oferta. Después las dirigimos nosotros mientras usted está en el extranjero.
Descargar la guía (PDF) ↓Tres niveles de obra
La mayoría de las casas encaja en uno de tres grupos. El nivel determina la licencia, el plazo y el presupuesto, así que empezamos por acordar cuál es el suyo.
Cocina y baños nuevos, suelos, pintura, iluminación y puertas. La distribución, el tejado y la estructura se mantienen como están.
Todo lo de una puesta al día, más instalación eléctrica y de fontanería nuevas, ventanas, aislamiento y tratamiento de humedades, y algunos tabiques movidos.
Se vuelve a los muros: tejado, forjados y vigas, estructura, instalaciones y distribución. A menudo, con ampliación o azotea transitable.
Casas antiguas en Tenerife
Las casas canarias antiguas están bien construidas y mal conservadas, casi siempre de las mismas maneras. Estos son los problemas que buscamos primero.
Humedad por capilaridad en muros gruesos de piedra, filtraciones en cubiertas planas y el clima húmedo del norte. Una mano de pintura la disimula para una visita, pero no para todo un invierno.
Medimos la humedad y pasamos una cámara térmica por todas las paredes y techos. Revisamos también la cubierta, los canalones y el terreno que rodea la casa.
La vieja madera de tea es difícil de superar, pero la carcoma, las termitas y las filtraciones atacan las cabezas de las vigas dentro de los muros, donde nadie mira.
Siempre que es posible, abrimos las cabezas de las vigas y las comprobamos. Si hay indicios de daño, añadimos la inspección de un especialista.
Son frecuentes las ampliaciones, las habitaciones bajo cubierta y las terrazas cerradas, y muchas nunca tuvieron licencia. Más adelante pueden impedir una hipoteca o una venta.
Comparamos la vivienda con el Registro de la Propiedad, el catastro y los archivos del ayuntamiento, y le indicamos qué se puede legalizar y cuánto cuesta.
En centros históricos como La Orotava y La Laguna, la fachada, la cubierta y a veces la distribución están protegidas. Los proyectos que no lo tienen en cuenta no obtienen licencia.
Comprobamos el nivel de protección antes de la compra, y el proyecto parte de lo que permite la normativa de patrimonio.
Todavía aparecen cubiertas de fibrocemento con amianto, cables antiguos sin toma de tierra y tuberías de plomo en casas anteriores a 1990.
Durante la visita revisamos los materiales visibles y, si hay dudas, se analizan. La retirada se incluye en el presupuesto de la obra y la realiza una empresa autorizada.
Muchas casas antiguas fuera de los núcleos urbanos vierten a un pozo negro o directamente al terreno, algo que ya no está permitido.
Averiguamos adónde van las aguas residuales y presupuestamos la conexión a la red o un sistema de depuración antes de que usted se comprometa.
La valoración
Tres niveles de valoración, según la casa y hasta dónde quiera llegar usted. Todos terminan con una horquilla de costes que podrá utilizar en la negociación.
€350 + IGIC
€950 + IGIC
from €2.450 + IGIC
Cada valoración se descuenta íntegramente de nuestros honorarios si nos encarga las obras en un plazo de doce meses.
Casa + obra
Una casa que necesita obra solo es una ganga si el precio de venta y la obra, sumados, siguen teniendo sentido. Indique el precio de venta y vea el total.
Cinco pasos, cinco controles
Las mismas reglas que en una obra nueva: cada paso termina con una comprobación por escrito antes de que el dinero pase al siguiente.
La valoración del nivel que necesita la casa, antes de hacer una oferta.
GateUn rango de costes y una lista de riesgos, por escrito.
Su oferta se calcula sobre la casa y las obras en conjunto. Su abogado añade condiciones al contrato de arras.
GateUn precio que deja margen para las obras y condiciones que le permiten retirarse.
El proyecto, el pliego completo con mediciones y el permiso o la licencia para las obras.
GateUn precio cerrado dentro de su límite y el permiso concedido.
Informes semanales con fotos, certificaciones mensuales y revisiones antes de tapar cualquier trabajo.
GateCada pago, certificado. Se retiene un 5 % durante doce meses.
Lista de repasos, certificados, Registro y Catastro actualizados si la casa ha cambiado, y suministros a su nombre.
GateLa casa está legalizada y terminada antes del último pago.
Previsión de la licencia
La licencia de obras es la mayor incógnita de un proyecto y depende casi por completo del ayuntamiento. Elija el municipio para ver qué plazo prevemos allí.
12–24 meses
24–36+ meses
Casco histórico y zonas que modifica el nuevo plan complementario. Su aprobación podría reducir los casos habituales a entre 9 y 15 meses.
Caso habitual: un solar urbano, un proyecto que cumple el planeamiento y un expediente completo, para una vivienda nueva o una reforma mayor, contado desde la presentación hasta la concesión. Cada requerimiento de subsanación detiene el plazo: añada de 1 a 3 meses si el ayuntamiento solicita cambios.
Antes de presentar el expediente, encargar y redactar el proyecto y obtener el visado del colegio suelen llevar otros 2-4 meses. Terminada la obra, la licencia de primera ocupación es un trámite aparte.
Son estimaciones nuestras, no cifras oficiales. Solo las de La Laguna se basan en casos medidos; las demás se elaboran a partir de casos conocidos y se ajustan según el planeamiento, la dotación de personal y el suelo protegido de cada municipio. Las actualizamos conforme llegan nuevos expedientes.
| Municipio | Caso habitual | Caso difícil | Grado de certeza |
|---|---|---|---|
| La Laguna | 4–8 | 12–24 · Conjunto Histórico, parcelas que exigen un estudio patrimonial | Alto |
| Los Realejos | 6–12 | 12–18 · Un plan recién aprobado: menos zonas dudosas, pero con las consultas propias del primer año | Medio |
| Santa Úrsula | 9–18 | 18–24 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizarlo o dejarlo parado | Bajo |
| El Sauzal | 9–18 | 18–24 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizar el trámite o paralizarlo | Bajo |
| Tegueste | 9–18 | 18–24 · Zonas de servidumbre aeronáutica | Bajo |
| Icod de los Vinos | 12–24 | 18–30 · Suelo rústico que requiere informes del Cabildo | Bajo |
| San Juan de la Rambla | 12–24 | 18–30 · Suelo protegido y rústico | Bajo |
| Los Silos | 12–24 | 24–36 · Parcelas dentro o cerca del parque rural de Teno | Bajo |
| La Guancha | 12–24 | 18–30 · Suelo protegido y rústico | Bajo |
| Tacoronte | 12–24 | 18–30 · Zonas de servidumbre aeronáutica | Medio-bajo |
| Puerto de la Cruz | 12–24 | 18–30 · Edificios patrimoniales y un plan general antiguo | Medio-bajo |
| La Victoria | 12–24 | 18–30 · Ayuntamiento pequeño: un solo arquitecto puede agilizar el trámite o paralizarlo | Bajo |
| La Matanza | 12–24 | Franja costera: bloqueada en la práctica hasta que exista el plan del Cabildo | Bajo |
| La Orotava | 12–24 | 24–36+ · Casco histórico y zonas que modifica el nuevo plan complementario. Su aprobación podría reducir los casos habituales a entre 9 y 15 meses. | Medio-bajo |
| El Tanque | 12–30 | 24–36 · Suelo protegido y rústico | Bajo |
| Buenavista del Norte | 18–30 | 24–36+ · Parque rural de Teno, con un informe vinculante que no tiene plazo | Bajo |
| Garachico | 18–30 · fuera del casco histórico | 36–60 · dentro del casco histórico | Medio |
Antes y después
La reforma es la especialidad de Casas Boutique. Arrastre la línea para comparar.
Quién participa
El mismo esquema que en una obra nueva. Trabajamos con el constructor, de modo que los pagos los certifica el arquitecto técnico, no nosotros.
La valoración, la estrategia de oferta con su abogado, los contratos, el control de los pagos, los informes semanales y los trámites finales. Un solo interlocutor, unos honorarios fijos.
Un equipo neerlandés de proyecto y obra con sede en La Orotava, que trabaja en España desde 1998 y se especializa en reformas. Planifica las obras con usted y las ejecuta. Visite su web
Dirige la inspección, dirige las obras y certifica cada pago. En una reforma integral, además, un arquitecto firma el proyecto.
Para la compra, las condiciones del contrato de arras y el contrato de obra. Trabajamos junto a su abogado; no lo sustituimos.
Questions
Sí, para eso está. La visita técnica inicial está lista en 48 horas. Para una inspección o una valoración completa pedimos al agente del vendedor una segunda visita, algo habitual cuando la casa necesita obras.
Sí. El informe recoge por escrito un intervalo de costes y los riesgos. Los vendedores de casas que necesitan obras lo esperan, y una cifra documentada pesa más que una impresión.
Casi siempre. Las obras pequeñas en el interior requieren una licencia de obra menor o una comunicación al ayuntamiento. Los cambios en la estructura, la fachada o la cubierta exigen licencia de obra mayor con proyecto de arquitecto. En un casco histórico protegido se aplica además la normativa de patrimonio.
Algunos bancos españoles financian parte de las obras junto con la compra, a partir de la tasación tras la reforma. Hace falta una valoración completa y un proyecto con presupuesto. Cuente con aportar una parte mayor de su bolsillo que con una casa ya terminada.
En una actualización ligera, a veces. En una rehabilitación o una reforma integral, no: durante semanas no hay agua, luz ni cocina, y el trabajo avanza más rápido con la casa vacía.
Una tarifa fija, acordada por escrito antes de empezar las obras: alrededor del 5 % del importe de las obras, con un mínimo de 6.000 €, más IGIC. La valoración que usted ya haya pagado se descuenta de esa cantidad.
Empiece aquí
Basta con el enlace del anuncio. Le respondemos en un día laborable con una fecha para la visita y el precio exacto para esa casa.
Tus viviendas guardadas
Los gastos de compra son orientativos (reventa: 6,5% de impuesto de transmisiones patrimoniales más notaría, registro y abogado). Las viviendas guardadas solo se conservan en este navegador.
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