Einige der besten Häuser auf Teneriffa brauchen Arbeit, und oft ist genau das der Grund, warum sie noch zum Verkauf stehen. Wir sagen Ihnen vor Ihrem Angebot, was die Arbeiten umfassen und was sie kosten. Danach führen wir sie aus, während Sie im Ausland sind.
Leitfaden herunterladen (PDF) ↓Drei Umfangsstufen
Die meisten Häuser lassen sich einer von drei Gruppen zuordnen. Die Stufe bestimmt Genehmigung, Dauer und Budget. Deshalb klären wir zuerst, welcher Gruppe Ihr Haus angehört.
Neue Küche und Bäder, Böden, Anstrich, Beleuchtung und Türen. Grundriss, Dach und Tragwerk bleiben unverändert.
Alles aus der Auffrischung, dazu neue Elektro- und Wasserleitungen, Fenster, Dämmung und Feuchtigkeitsschutz sowie einzelne versetzte Wände.
Zurück bis auf die Mauern: Dach, Decken und Balken, Tragwerk, Installationen und Grundriss. Oft kommen ein Anbau oder eine Dachterrasse hinzu.
Alte Häuser auf Teneriffa
Ältere kanarische Häuser sind meist solide gebaut und werden fast immer auf ähnliche Weise vernachlässigt. Diese Mängel prüfen wir zuerst.
Aufsteigende Feuchte in dicken Steinmauern, undichte Flachdächer und das feuchte Klima im Norden. Frische Farbe überdeckt das für eine Besichtigung, aber nicht für einen Winter.
Feuchtigkeitsmessungen und Wärmebildkamera an jeder Wand und Decke sowie ein Blick auf Dach, Dachrinnen und das Gelände rund um das Haus.
Altes Kiefernholz (Tea-Pine) ist kaum zu übertreffen, doch Holzwurm, Termiten und undichte Stellen greifen die Balkenköpfe im Inneren der Mauern an, wo niemand hinsieht.
Wo es möglich ist, legen wir die Balkenköpfe frei und prüfen sie. Gibt es Anzeichen für Schäden, ziehen wir zusätzlich einen Fachgutachter hinzu.
Anbauten, ausgebaute Dachräume und geschlossene Terrassen sind häufig, und viele wurden nie genehmigt. Das kann später eine Finanzierung oder einen Verkauf verhindern.
Wir gleichen das Haus mit Grundbuch, Katasteramt und den Unterlagen der Gemeinde ab und sagen Ihnen, was sich legalisieren lässt und was das kostet.
In historischen Ortskernen wie La Orotava und La Laguna sind Fassade, Dach und teilweise auch der Grundriss geschützt. Pläne, die das nicht berücksichtigen, erhalten keine Genehmigung.
Die Schutzstufe wird vor dem Kauf geprüft, und die Planung geht von dem aus, was die Denkmalvorgaben erlauben.
Wellplatten-Dächer aus Asbest, alte Kabel ohne Erdung und Bleirohre finden sich in Häusern aus der Zeit vor 1990 noch immer.
Sichtbare Materialien prüfen wir bei der Besichtigung und lassen sie im Zweifel testen. Die Entfernung durch einen zugelassenen Fachbetrieb wird in die Baukosten eingerechnet.
Viele ältere Häuser außerhalb der Ortskerne entwässern in eine Sickergrube oder direkt ins Erdreich, was nicht mehr erlaubt ist.
Wir klären, wohin das Abwasser fließt, und kalkulieren vor Ihrer Entscheidung einen Kanalanschluss oder eine Kläranlage ein.
Die Bewertung
Drei Bewertungsstufen, je nach Haus und danach, wie weit Sie gehen möchten. Jede endet mit einer Kostenspanne, die Sie in der Verhandlung nutzen können.
€350 + IGIC
€950 + IGIC
from €2.450 + IGIC
Jede Bewertung wird vollständig auf unser Honorar angerechnet, wenn wir die Arbeiten innerhalb von zwölf Monaten ausführen.
Haus + Arbeiten
Ein Haus mit Sanierungsbedarf ist nur dann günstig, wenn Angebotspreis und Baukosten zusammen noch aufgehen. Geben Sie den Angebotspreis ein und sehen Sie die Gesamtsumme.
Fünf Schritte, fünf Kontrollpunkte
Es gelten dieselben Regeln wie beim Neubau: Jeder Schritt endet mit einer schriftlichen Prüfung, bevor Geld für den nächsten fließt.
Die Bewertung in der Stufe, die das Haus braucht, bevor Sie ein Angebot abgeben.
GateEine Kostenspanne und eine Liste der Risiken, schriftlich.
Ihr Angebot berücksichtigt das Haus und die Arbeiten zusammen. Ihr Anwalt ergänzt den Anzahlungsvertrag um Bedingungen.
GateEin Preis, der Spielraum für die Arbeiten lässt, und Bedingungen, bei denen Sie vom Kauf zurücktreten können.
Der Plan, das vollständige Leistungsverzeichnis mit ermittelten Mengen und die Genehmigung bzw. Lizenz für die Arbeiten.
GateEin Festpreis innerhalb Ihrer Obergrenze und die erteilte Genehmigung.
Wöchentliche Berichte mit Fotos, monatliche Abschlagsbescheinigungen und Kontrollen, bevor etwas verdeckt wird.
GateJede Zahlung ist bescheinigt. 5 % werden zwölf Monate lang einbehalten.
Mängelliste, Bescheinigungen, aktualisiertes Grundbuch und Kataster, sofern sich am Haus etwas geändert hat, und Versorgungsverträge auf Ihren Namen.
GateDas Haus ist rechtlich in Ordnung und fertiggestellt, bevor die letzte Zahlung erfolgt.
Prognose zur Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist die größte Unbekannte in einem Bauprojekt, und sie hängt fast vollständig vom jeweiligen Rathaus ab. Wählen Sie die Gemeinde, dann sehen Sie, womit wir dort rechnen.
12–24 Monate
24–36+ Monate
Historischer Ortskern sowie Gebiete, die der neue Ergänzungsplan verändert. Mit seiner Genehmigung könnten typische Fälle auf 9 bis 15 Monate sinken.
Normalfall: ein Grundstück in städtischer Lage, ein Projekt, das dem Bebauungsplan entspricht, und eine vollständige Akte, für einen Neubau oder eine größere Sanierung, gerechnet von der Einreichung bis zur Erteilung. Jede Aufforderung zur Nachbesserung (requerimiento) hält die Frist an: Rechnen Sie mit 1 bis 3 Monaten zusätzlich, wenn das Rathaus Änderungen verlangt.
Vor der Einreichung dauern die Beauftragung, die Ausarbeitung des Projekts und das visado der Architektenkammer meist noch einmal 2 bis 4 Monate. Nach den Bauarbeiten folgt die Erstbezugsgenehmigung als eigener Schritt.
Dies sind unsere Schätzungen, keine amtlichen Zahlen. Nur die Angaben für La Laguna beruhen auf gemessenen Fällen; die übrigen stützen sich auf bekannte Fälle und sind an den Bebauungsplan, die personelle Ausstattung und die geschützten Flächen der jeweiligen Gemeinde angepasst. Wir aktualisieren sie, sobald neue Akten vorliegen.
| Gemeinde | Normalfall | Schwieriger Fall | Wie sicher wir sind |
|---|---|---|---|
| La Laguna | 4–8 | 12–24 · Conjunto Histórico, Grundstücke, die eine denkmalpflegerische Untersuchung erfordern | Hoch |
| Los Realejos | 6–12 | 12–18 · Ein ganz neuer Bebauungsplan: weniger Auslegungsspielraum, aber offene Fragen im ersten Jahr | Mittel |
| Santa Úrsula | 9–18 | 18–24 · Kleine Gemeindeverwaltung: Ein einzelner Architekt kann das Verfahren beschleunigen oder zum Stillstand bringen | Niedrig |
| El Sauzal | 9–18 | 18–24 · Kleine Gemeindeverwaltung: Ein einzelner Architekt kann das Verfahren beschleunigen oder zum Stillstand bringen | Niedrig |
| Tegueste | 9–18 | 18–24 · Zonen mit Flughafen-Dienstbarkeiten | Niedrig |
| Icod de los Vinos | 12–24 | 18–30 · Außengebiet, für das Gutachten des Cabildo erforderlich sind | Niedrig |
| San Juan de la Rambla | 12–24 | 18–30 · Geschützte Flächen und Außengebiet | Niedrig |
| Los Silos | 12–24 | 24–36 · Grundstücke im oder nahe dem Landschaftspark Teno | Niedrig |
| La Guancha | 12–24 | 18–30 · Geschützte Flächen und Außengebiet | Niedrig |
| Tacoronte | 12–24 | 18–30 · Zonen mit Flughafen-Dienstbarkeiten | Mittel bis niedrig |
| Puerto de la Cruz | 12–24 | 18–30 · Denkmalgeschützte Gebäude und ein veralteter Generalplan | Mittel bis niedrig |
| La Victoria | 12–24 | 18–30 · Kleine Gemeindeverwaltung: Ein einzelner Architekt kann das Verfahren beschleunigen oder zum Stillstand bringen | Niedrig |
| La Matanza | 12–24 | Küstenstreifen: faktisch gesperrt, bis der Plan des Cabildo vorliegt | Niedrig |
| La Orotava | 12–24 | 24–36+ · Historischer Ortskern sowie Gebiete, die der neue Ergänzungsplan verändert. Mit seiner Genehmigung könnten typische Fälle auf 9 bis 15 Monate sinken. | Mittel bis niedrig |
| El Tanque | 12–30 | 24–36 · Geschützte Flächen und Außengebiet | Niedrig |
| Buenavista del Norte | 18–30 | 24–36+ · Landschaftspark Teno, mit einem verbindlichen Gutachten ohne Bearbeitungsfrist | Niedrig |
| Garachico | 18–30 · außerhalb des historischen Ortskerns | 36–60 · innerhalb des historischen Ortskerns | Mittel |
Vorher und nachher
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Wer mit am Tisch sitzt
Der Ablauf ist derselbe wie bei einem Neubau. Wir arbeiten mit dem Bauunternehmen zusammen, daher bescheinigt der Bauleiter (Arquitecto técnico) die Zahlungen, nicht wir.
Die Bewertung, die Angebotsstrategie gemeinsam mit Ihrem Anwalt, die Verträge, die Zahlungskontrolle, die wöchentlichen Berichte und der Papierkram am Ende. Ein Ansprechpartner, ein festes Honorar.
Ein niederländisches Planungs- und Bauteam mit Sitz in La Orotava, das seit 1998 in Spanien arbeitet und auf Renovierungen spezialisiert ist. Es plant die Arbeiten gemeinsam mit Ihnen und führt sie aus. Zur Website
Leitet die Bestandsaufnahme, steuert die Arbeiten und bescheinigt jede Zahlung. Bei einer Komplettsanierung unterzeichnet zusätzlich ein Architekt das Projekt.
Für den Kauf, die Bedingungen im Reservierungsvertrag und den Bauvertrag. Wir arbeiten neben Ihrem Anwalt, wir ersetzen ihn nicht.
Questions
Ja, genau dafür ist sie gedacht. Die Begehung liegt nach 48 Stunden vor. Für ein Gutachten oder eine vollständige Einschätzung bitten wir den Makler des Verkäufers um einen zweiten Besichtigungstermin. Das ist bei einem sanierungsbedürftigen Haus üblich.
Ja. Der Bericht nennt schriftlich eine Kostenspanne und die Risiken. Verkäufer sanierungsbedürftiger Häuser rechnen damit, und eine belegte Zahl hat mehr Gewicht als ein Bauchgefühl.
Fast immer. Kleinere Arbeiten im Inneren des Hauses erfordern eine Genehmigung für Bagatellarbeiten oder eine Anzeige bei der Gemeinde. Eingriffe in die Statik, die Fassade oder das Dach erfordern eine Baugenehmigung für größere Arbeiten mit dem Projekt eines Architekten. In einem geschützten Ortskern gelten zusätzlich die Denkmalschutzvorgaben.
Einige spanische Banken finanzieren einen Teil der Arbeiten zusammen mit dem Kauf, auf Grundlage des Wertes nach der Sanierung. Voraussetzung sind eine vollständige Einschätzung und ein Projekt mit Kostenansatz. Rechnen Sie damit, einen größeren Anteil selbst zu tragen als bei einem fertigen Haus.
Bei einer Auffrischung manchmal. Bei einer Modernisierung oder einer Komplettsanierung nicht: Wochenlang gibt es zeitweise weder Wasser noch Strom noch Küche, und in einem leeren Haus gehen die Arbeiten schneller voran.
Ein Festhonorar, das vor Baubeginn schriftlich vereinbart wird: etwa 5 % der Bausumme, mindestens 6.000 €, zuzüglich IGIC. Die bereits bezahlte Einschätzung wird darauf angerechnet.
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Ein Link zur Anzeige genügt. Innerhalb eines Werktags antworten wir mit einem Besichtigungstermin und dem genauen Preis für dieses Haus.
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