WarumTeneriffa
Nachfrage das ganze Jahr über, wenig Neubauangebot und die niedrigste Steuer auf Neubauten im Vergleich, bei Preisen deutlich unter denen der Costa del Sol. Zahl für Zahl im Vergleich mit der Costa del Sol, Valencia, Madrid und Barcelona.
Zahlen mit Stand November 2026
Die Gründe
Nachfrage das ganze Jahr, wenig Neubauangebot
Teneriffa vereint drei Merkmale, die die vier anderen Märkte nicht gemeinsam haben. Der Winter ist Hochsaison: Im Januar sind die Hotels der Provinz zu 75 % belegt, in den übrigen Märkten zu 42 bis 51 %. Das Neubauangebot ist begrenzt: Hier gibt es die wenigsten Baugenehmigungen der fünf Märkte. Und Neubauten unterliegen der niedrigsten Erwerbssteuer, etwa 8 % gegenüber 10,75 bis 11,5 %.
Neubauten kosten rund 24 % weniger als in Málaga und haben sich im Jahresverlauf um 12,4 % verteuert, das ist der zweithöchste Wert der fünf Märkte. Im letzten Preiseinbruch sind die Preise hier am wenigsten gefallen: um etwa 36 %, gegenüber 48 bis 52 % anderswo.
Ein Projekt von 20 bis 30 Mio. € passt zu diesem Markt. Hundert Wohnungen entsprechen etwa 3 % der Neubauverkäufe, die in der Provinz in einem Jahr registriert werden. Geeignet ist es für ein gut gelegenes Projekt mit Vorverkäufen. Wer mehrere hundert Millionen schnell unterbringen muss, findet in Madrid den tieferen Markt. Das sagen wir weiter unten auch deutlich.
Auf einen Blick
Wo Teneriffa heraussticht
Neubaupreis und Nachfrage im Winter
Jeder Punkt ist ein Markt: je weiter links, desto günstiger der Einstieg, je höher, desto voller im Januar.Ein Jahr ohne Nebensaison
INE 2025, nach Provinz. Je kürzer die Linie, desto gleichmäßiger das Jahr. Auch Madrid ist gleichmäßig, aber auf niedrigerem Niveau.In Zahlen
Sechs Kennzahlen im Vergleich
Warum Teneriffa
Keine Nebensaison
Im Januar kommen mehr Touristen auf die Kanaren als im August, und die Hotels der Provinz sind zu 75 % belegt. An der Costa del Sol und in Valencia liegt dieser Winterwert bei rund 40 %. Für Eigentümer heißt das: ein Haus, das sie selbst nutzen und das sich das ganze Jahr über vermieten lässt.
Wenig neues Angebot in Sicht
Von den fünf Märkten gibt es hier die wenigsten Baugenehmigungen, auf einer Insel mit begrenztem Bauland und zeitaufwendigen Genehmigungsverfahren. Diese Hürde schützt, wer sie genommen hat.
Günstiger Einstieg mit Aufwärtstrend
Neubauten kosten pro m² etwa 24 % weniger als in Málaga. Ihre Preise sind im Jahresverlauf um 12,4 % gestiegen, stärker als in Málaga, Barcelona und Madrid.
Die niedrigste Steuer auf Neubauten
Etwa 8 % gegenüber 10,75 bis 11,5 % anderswo. Bei einer Immobilie für 500.000 € sind das rund 15.000 € weniger für den Käufer, was den Verkaufspreis stützt.
Neue Projekte verkaufen sich
Aedas hatte nach eigenen Angaben bei der Übergabe der ersten Bauphase von Solum in Guía de Isora 85 % der 160 Wohnungen verkauft. Metrovacesa baut in Adeje 138 Wohnungen.
Der geringste Rückgang beim letzten Mal
Nach 2007 fielen die Preise in der Provinz vom Höchststand bis zum Tiefpunkt um etwa 36 %, in den anderen um 48 bis 52 %. Sie sind dennoch gefallen, deshalb kalkulieren wir damit.
Ein Zugang zu Bauland und ein Käufer vor Ort
Seit 2024 dürfen unbebaute touristische und gewerbliche Grundstücke als Wohnbauland entwickelt werden, wobei ein Anteil geschützter Wohnungen vorgesehen ist. Seit 2025 können kanarische Unternehmen ihre steuerliche Rücklage (RIC) in Wohnungen für die Langzeitvermietung investieren. In den anderen vier Regionen haben wir nichts Vergleichbares gefunden, auch wenn unsere Suche nicht erschöpfend war.
Vermietung ohne Mietdeckel
Es gilt kein Mietdeckel, und die Bruttorendite liegt nach unserer Berechnung auf dem Niveau von Málaga und über der von Madrid. Auch die Hypothekenkosten machen einen geringeren Anteil am Einkommen aus als in Málaga, Madrid oder Barcelona.
Worauf Sie verzichten
Ein kleinerer Markt für den Verkauf
Rund 12.000 Wohnungsverkäufe pro Jahr, gegenüber 36.000 bis 81.000 in den anderen Märkten. Ein Projekt findet leicht Platz, doch ein Verkauf im Ganzen dauert länger.
Weniger institutionelle Referenzen
Wir haben auf Teneriffa kein großes institutionelles Geschäft gefunden und keine veröffentlichte Rendite für Mietwohnanlagen. Dieses Kapital fließt nach Madrid.
Insgesamt langsameres Wachstum
Über alle Wohnungen hinweg stiegen die Preise im Jahresvergleich um 9,9 %, am wenigsten der fünf Märkte, und gaben im letzten Quartal um 0,7 % nach. Neubauten halten sich besser.
Niedrigere Einkommen vor Ort
Die niedrigsten Löhne der fünf Regionen: Käufer, die vor Ort leben, haben weniger Spielraum als in Madrid oder Barcelona. Kalkulieren Sie das Projekt entsprechend.
Im direkten Vergleich
Fünf Märkte, dieselben Maßstäbe
Jede Zeile stützt sich in allen fünf Märkten auf eine Quelle und eine Methode, sodass die Zeilen vergleichbar sind. Wo es keine vergleichbare Zahl gibt, bleibt die Zelle leer.
| Measure | Teneriffa | Costa del Sol | Valencia | Madrid | Barcelona |
|---|---|---|---|---|---|
| Einstiegspreis und Preisentwicklung | |||||
| Registrierter Neubaupreis, €/m²Registradores, 12 Monate bis Q2 2026 | 2.638 | 3.495 | 2.007 | 3.911 | 3.348 |
| Schätzwert, €/m²Tinsa, Q3 2026 | 2.114 | 2.784 | 1.970 | 3.693 | 2.918 |
| Veränderung der Neubaupreise im JahresverlaufRegistradores, Q2 2026 | +12,4% | +10,5% | +15,6% | +4,8% | +6,3% |
| Preisveränderung im Jahresverlauf, alle WohnungenTinsa, Q3 2026 | +9,9% | +14,0% | +23,8% | +13,1% | +12,4% |
| Preisveränderung im letzten Quartal, alle WohnungenTinsa, Q3 2026 | −0,7% | +3,0% | +6,1% | +0,9% | +1,4% |
| Nachfrage | |||||
| Touristen im Januar je Tourist im AugustINE Frontur 2025, nach Region | 1,10 | 0,40 | 0,39 | 1,02 | 0,49 |
| Hotelauslastung im JanuarINE 2025, nach Provinz | 75,1% | 41,8% | 43,3% | 50,6% | 47,8% |
| Durchschnittstemperatur im Januar, °CAEMET 1981–2010 | 18,4 | 12,1 | 11,8 | 6,3 | 9,2 |
| Anteil der Käufe durch ausländische KäuferRegistradores, 2025 (teilweise über Pressemeldungen) | 30,0% | 32,8% | 12,2% | 6,9% | 14,2% |
| Neubauangebot | |||||
| Baugenehmigungen je 1.000 Wohnungen, 12 Monate (weniger bedeutet weniger neues Angebot)Tinsa, Q3 2026 | 3,7 | 8,5 | 4,9 | 5,4 | 4,2 |
| Vermietung | |||||
| BruttomietrenditeEigene Berechnung: Angebotsmiete auf idealista ÷ Angebotspreis Wiederverkauf, Okt. 2026 | 5,2% | 5,2% | — | 5,1% | 5,9% |
| Angebotsmiete, €/m² pro Monatidealista, Okt. 2026 | 15,3 | 18,8 | — | 21,6 | 17,4 |
| Spitzenrendite bei MietwohnanlagenCushman & Wakefield, 2. Quartal 2026 | — | — | — | 3,85% | 4,10% |
| Mietpreisdeckel in KraftLey 12/2023, je nach Region angewendet, Sept. 2026 | Nein | Nein | Nein | Nein | Ja |
| Steuern und Vorschriften | |||||
| Steuern beim Kauf eines Neubaus, einschließlich StempelsteuerRegionale Steuersätze 2026 | rund 8 % | 11,2% | 11,4% | 10,75% | 11,5% |
| Grunderwerbsteuer bei einer BestandsimmobilieRegionale Steuersätze 2026 | 6,5% | 7% | 9–11% | 6% | 10–13% |
| Neue FerienvermietungenÖrtliche Vorschriften, 2026 | Nur, wo die Bauplanung es zulässt | Stopp für neue Genehmigungen in der Stadt | Begrenzt | Im Zentrum eingeschränkt | Lizenzen laufen etwa 2028 aus |
| Wer es sich leisten kann | |||||
| Hypothekenbelastung im Verhältnis zum HaushaltseinkommenTinsa, 3. Quartal 2026 | 40,1% | 53,3% | 34,5% | 53,5% | 45,2% |
| Durchschnittlicher monatlicher Bruttolohn, €INE 2024, nach Region | 2.052 | 2.147 | 2.181 | 2.762 | 2.530 |
| Der letzte Einbruch | |||||
| Rückgang vom Höchststand 2007/08 bis zum TiefpunktEigene Berechnung nach Tinsa, 3. Quartal 2026 | −36,0% | −50,5% | −50,0% | −48,4% | −52,3% |
| Heute im Vergleich zum Höchststand 2007/08Tinsa, 3. Quartal 2026 | +25,5% | +10,6% | +7,7% | +18,6% | −8,1% |
| Marktgröße | |||||
| WohnungsverkäufeRegistradores, 2025 | 11.963 | 36.117 | 40.839 | 81.484 | 73.285 |
| NeubauverkäufeRegistradores, 2025 | 3.306 | 11.548 | 5.977 | 17.610 | 13.820 |
| Anteil eines Projekts mit 100 Wohnungen an diesen VerkäufenEigene Berechnung | 3,0% | 0,9% | 1,7% | 0,6% | 0,7% |
| Flughafenpassagiere, Mio.Aena 2025; Teneriffa hat zwei Flughäfen | 21,1 | 26,8 | 11,9 | 68,2 | 57,5 |
Zahlen auf Provinzebene: „Teneriffa“ steht für die Provinz Santa Cruz de Tenerife, zu der auch La Palma, La Gomera und El Hierro gehören, „Costa del Sol“ für die Provinz Málaga. Die hervorgehobene Zelle ist in der jeweiligen Zeile der stärkste Wert; bei Zeilen ohne Hervorhebung ist ein höherer Wert nicht einfach besser. Nicht in der Tabelle: die Schätzung des Ministeriums von 18.788 unverkauften Neubauwohnungen in der Provinz Ende 2025. Sie scheint aus Fertigstellungen und Verkäufen seit 2005 hergeleitet zu sein, ist keine Zählung der angebotenen Wohnungen, umfasst drei weitere Inseln, und wir konnten sie nicht überprüfen.
Auf der Insel
Wo andere bauen, wo wir suchen
Zwei landesweite Bauträger bauen an der Südwestküste. Wir suchen Grundstücke im Norden.
Metrovacesa: Abora, Adeje
138 Wohnungen in Adeje. Baubeginn laut Unternehmen im Januar 2026.
Aedas: Solum, Guía de Isora
160 Wohnungen; laut Unternehmen waren bei Übergabe der ersten Phase im Juni 2026 85 % verkauft.
Wo wir suchen: der Norden
Wohnungen von 400.000 bis 700.000 € für internationale Käufer, abseits des vollen Luxussegments im Süden.
Flughafen Teneriffa Nord · Flughafen Teneriffa Süd
Im Vergleich
Markt für Markt
Was Teneriffa im Vergleich zu den einzelnen Märkten bietet und wann der andere Markt die bessere Wahl ist.
Costa del Sol
Auf Teneriffa sind Neubauten etwa ein Viertel günstiger, das Jahr verläuft deutlich gleichmäßiger (75 % Hotelauslastung im Januar gegenüber 42 %), die Steuern sind niedriger und die Hypothekenlast ist geringer. Die Costa del Sol hat mehr Käufer und mehr Volumen: Wählen Sie sie, wenn der Absatz an erster Stelle steht.
Valencia
Valencia wächst am schnellsten und ist am erschwinglichsten: Wählen Sie es, wenn Sie der Dynamik folgen wollen. Teneriffa bietet Nachfrage im Winter, einen deutlich geringeren Rückgang in der letzten Krise (−36 % gegenüber −50 %) und niedrigere Steuern auf Neubauten, ohne die verschärften Vorschriften in Hochwassergebieten, wie sie in Valencia gelten.
Madrid
Madrid ist der tiefste Markt und die Heimat der institutionellen Vermietung: Wählen Sie es für Größe und einen liquiden Ausstieg. Teneriffa bietet eine ähnliche Bruttorendite, einen geringeren Rückgang in der letzten Krise und einen Markt, auf dem ein Projekt von 20 bis 30 Mio. € Gewicht hat.
Barcelona
Barcelona weist nach unserer Berechnung die höchste Rendite aus. Es ist aber der einzige der fünf Märkte mit geltendem Mietdeckel, die Lizenzen für Ferienvermietung sollen um 2028 auslaufen, es gilt eine Sozialwohnungsquote von 30 %, und die Kaufnebenkosten sind am höchsten. Außerdem liegt der Markt noch unter seinem Höchststand von 2007.
Worauf Sie achten sollten
Die Risiken auf Teneriffa
Genehmigungsdauer je Ort, typischer Fall
Unsere Schätzungen, in Monaten von Antrag bis Erteilung. Nur La Laguna beruht auf gemessenen Fällen. Garachico: außerhalb des historischen Zentrums.- 38 %
- des kanarischen BIP stammen aus dem Tourismus (Exceltur)
- ≈22 Monate
- Wassernotstand auf Teneriffa, von Mai 2024 bis Ende Februar 2026
- ≈100.000
- Fahrzeuge pro Tag auf jeder der beiden Autobahnen
- 23.000
- Menschen bei Protesten gegen Massentourismus auf den Inseln, Mai 2025, offizielle Zählung
Genehmigungsdauer
Sie unterscheidet sich je nach Gemeinde stark. Unsere eigenen Schätzungen reichen je nach Ort von einigen Monaten bis zu mehreren Jahren. Kaufen Sie Grundstücke nach Möglichkeit unter dem Vorbehalt der Genehmigung.
Baukosten
Das Material kommt per Schiff, und Arbeitskräfte sind knapp. Für die Insel gibt es keine veröffentlichten Zahlen. Holen Sie daher Preise von zwei Bauunternehmen ein, bevor Sie einem Modell vertrauen, auch unserem.
Sich ändernde Vorschriften
Die Ferienvermietung wurde bereits stärker reguliert, und nationale Mietverordnungen warten noch auf die Abstimmung im Parlament. Rechnen Sie bei einem Projekt von drei bis fünf Jahren mit einer weiteren Änderung.
Abhängigkeit vom Tourismus
Der Tourismus macht rund 38 % des kanarischen BIP aus (Exceltur). Ein Einbruch würde Arbeitsplätze, Mieten und Käufer gleichzeitig treffen.
Wasser, Straßen und Stimmung in der Bevölkerung
Auf Teneriffa galt von Mai 2024 bis Ende Februar 2026 der Wassernotstand. Auf jeder der beiden Autobahnen sind täglich rund 100.000 Fahrzeuge unterwegs. Die Proteste gegen den Massentourismus brachten im Mai 2025 laut offizieller Zählung 23.000 Menschen auf den Inseln auf die Straße.
Unser Fazit
Ein starker Standort für das richtige Projekt
Wir halten Teneriffa für einen starken Standort, wenn das Projekt die richtige Größe hat und auf Land mit klarem Genehmigungsweg entsteht. Wir verdienen allerdings auch daran, wenn hier Projekte umgesetzt werden. Prüfen Sie unsere Überlegungen daher selbst nach. So würden wir einen Sicherheitspuffer einplanen.
Sprechen Sie mit uns über ein Projekt →Verkaufspreis unter Stress testen
Die Rechnung muss auch dann noch aufgehen, wenn die Preise 20 bis 36 % niedriger liegen. Dieser letzte Wert entspricht dem Rückgang, den es hier nach 2007 tatsächlich gab.
Vorverkäufe vor Baubeginn
Mit dem Bau erst beginnen, wenn ein vereinbarter Anteil der Wohnungen reserviert ist.
Ein Angebot, das auch Einheimische kaufen können
So hängen Sie nicht von einer einzigen Käufergruppe ab.
Verlässliche Angebote für Grundstück und Bau
Es gibt keine veröffentlichten Zahlen, die Grundstücks- und Baukosten nach Markt vergleichen. Deshalb macht diese Seite keine Aussage zu Margen. Wir rechnen sie für jedes Grundstück einzeln durch, mit einem zugelassenen Gutachter, zwei Bauunternehmen und tatsächlich erzielten Verkaufspreisen.
Stresstest: 100 Wohnungen zu 500.000 €
Verkaufserlös eines Beispielprojekts, keine Prognose. Grundstück, Bau, Finanzierung und Honorare müssen in das getestete Preisniveau passen.Rückgang und Erholung seit dem Höchststand
Eigene Berechnung nach Tinsa, Q3 2026, nach Provinz. Der Höchststand 2007/08 ist auf 100 gesetzt.Quellen
Stand: November 2026. Frühere Preise lassen keine Rückschlüsse auf künftige Erträge zu, und diese Seite ist keine Anlageberatung. Lassen Sie von Ihren eigenen Beratern prüfen, was für Ihre Entscheidung wichtig ist.
- Tinsa IMIE Mercados Locales, 3. Quartal 2026
- Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 2. Quartal 2026
- Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 4. Quartal 2025
- Ausländische Käufer 2025 (idealista auf Basis von Registradores)
- Unverkaufte Neubauwohnungen, Ende 2025 (idealista auf Basis des Ministerio de Vivienda)
- Angebotsmieten, Oktober 2026 (idealista)
- Angebotspreise für Bestandsimmobilien, Oktober 2026 (idealista)
- Living MarketBeat, 2. Quartal 2026 (Cushman & Wakefield)
- Touristenankünfte, 2025 (INE Frontur)
- Hotelauslastung (INE)
- Flughafenpassagiere, 2025 (Aena)
- Regionale Steuersätze, 2026 (Ministerio de Hacienda)
- Löhne und Gehälter, 2024 (INE)
- Kanarisches Ferienvermietungsgesetz, Ley 6/2025 (BOE)
- Kanarisches Wohnungsgesetzdekret, Decreto-ley 1/2024 (BOE)
- Reform der RIC, Ley 6/2025 vom 28. Juli (BOE)
- Barcelona: 30-%-Quote, Oberster Gerichtshof (Uría Menéndez)
- Tourismus und BIP der Kanaren (Hosteltur zu Exceltur)
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Die Kaufnebenkosten sind Richtwerte (Weiterverkauf: 6,5 % Grunderwerbsteuer zuzüglich Notar, Grundbuchamt und Anwalt). Gespeicherte Immobilien bleiben nur in diesem Browser erhalten.
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