Zuerst die NIE beantragen
Die NIE ist Ihre spanische Steuer-Identifikationsnummer. Sie brauchen sie, um beim Notar zu unterschreiben, die Steuern zu zahlen und Strom, Wasser und Internet anzumelden. Sie können sie bei einer Polizeidienststelle für Ausländer oder bei einem spanischen Konsulat beantragen oder einem Anwalt eine Vollmacht erteilen, der das für Sie erledigt.
Eröffnen Sie zur gleichen Zeit ein spanisches Bankkonto. Sie benötigen es für den Kauf und danach für die laufenden örtlichen Rechnungen. Banken bieten dafür Konten für Nichtresidenten an.
Die Immobilie prüfen lassen, bevor Sie sich binden
Hier liegt das größte Risiko, und hier lohnt sich das Honorar eines guten, unabhängigen Anwalts. Der Auszug aus dem Grundbuch (nota simple) zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken oder andere Belastungen eingetragen sind. Das Katasteramt sollte mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen: Anbauten und Pools sind oft nicht eingetragen.
Verlangen Sie die Wohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), den Energieausweis, die letzte Quittung der Grundsteuer (IBI) und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Schulden bestehen. Wenn Sie an Feriengäste vermieten möchten, prüfen Sie die Registrierung der Immobilie und die Regeln der Gemeinschaft. Warum das wichtig ist, erklärt unser Ratgeber zur Ferienvermietung.
Reservierung, Anzahlung und Kaufvertrag
Mit einer kleinen Reservierungsgebühr nimmt der Verkäufer die Immobilie in der Regel vom Markt, während Ihr Anwalt die Prüfungen durchführt. Danach unterzeichnen Sie einen privaten Kaufvertrag und leisten eine Anzahlung, üblicherweise 10 % des Preises. Beim gängigen Vertragstyp (arras penitenciales) verlieren Sie die Anzahlung, wenn Sie zurücktreten; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er Ihnen den doppelten Betrag.
Bei einem Neubau zahlen Sie während der Bauzeit in Raten. Diese Zahlungen müssen gesetzlich durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung abgesichert sein. Lassen Sie sich den Nachweis zeigen, bevor Sie zahlen.
Die Unterzeichnung beim Notar
Die Urkunde (escritura) unterzeichnen Sie beim Notar. Er prüft die Identitäten und das Grundbuch, berät Sie aber nicht. Der Restbetrag wird in diesem Moment gezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung, und Sie erhalten die Schlüssel. Können Sie nicht persönlich anwesend sein, kann jemand mit einer Vollmacht für Sie unterschreiben.
Ihr Anwalt oder der Notar sorgt anschließend dafür, dass die Steuern bezahlt und die Urkunde im Grundbuch eingetragen wird. Erst dieser letzte Schritt schützt Sie vollständig gegenüber Dritten.
Was der Kauf kostet und wie lange er dauert
Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 8 bis 10 % für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt. Unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten enthält Rechenbeispiele. Ein Kauf aus zweiter Hand ohne Komplikationen dauert von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe meist zwei bis drei Monate; eine Finanzierung verlängert das um einige Wochen.
Dieser Ratgeber beschreibt, wie die Dinge im Allgemeinen ablaufen, und wurde zuletzt im November 2026 geprüft. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung: Regeln ändern sich, und Ihre Situation kann abweichen. Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater bestätigen, was für Sie gilt.
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